[상가경매공부] 인천 연수구 선학동 401-1외 1필지 선학프라자

안녕하세요. 부린이입니다.

이글은 상업성은 없고 제 공부겸 해서 올리는 글이니 다른 의견은 언제든 환영입니다.

(보실 분이 있으실지 모르겠지만 ㅎ)

 

최근에 7.10 부동산 대책으로 주택에 대한 중과세가 붙어 상가에 대한 관심이 많이 많아져 경매에 나온 물건 중

하나를 스터디 할겸 정리하여 보았습니다.

 

사건번호: 2020 타경 6674

소재지: 인천광역시 연수구 선학동 401-1외 1필지, 선학프라자 2층 204호

매각기일: 2020.10.26

감정가: 137,000,000

최저가: 137,000,000

토지면적: 36 m2 (10.8평)

건물면적: 66.99 m2 (20.3평)

 

인천 연수구 선학동 선학프라자

이 물건에 대해 관심을 가진 이유는 동네 상권으로서 안정적이지 않을까 싶어서 입니다.

현재는 "다니엘 조형 미술학원"이 있다고 하나 운영 여부는 확인해 봐야겠네요.

 

여기에 관심을 가지게 된 이유는..

상권이 크지는 않지만 '독점적'이지 않을까 해서 입니다.

아래 지도를 보시면 왼편에 숲이 있고, 문학경기장 역까지도 꽤 멀어 북서쪽 상권은 선학역을 이용할 수 밖에 없을 것으로 보입니다.

 

 

위쪽 독점점 수요는 아파트 포함 500~700 세대 정도로 보이구요.

아래 그림을 봤을때 위의 '독점적'수요는 1~4번으로 내려올걸로 보입니다.

경매에 나온 상가는 파란색 상가로..A에 위치하여 1~2번 길을 흡수하겠네요.

 

그려놓고 보니 생각보다 3~4번으로도 많이 내려올것 같다는 생각이 드는데요..

 

아무래도 주 수요층일 것 같은 윤성 아파트를 보니..

아래 정문 외에도..

옆에 쪽문이 있네요

 

즉 두 출입구가 있어 위의 보았던 1~4 길은 이론상으로는 반반....예상이 됩니다.

경사면까지 본다면 도움이 될 수도 있을것 같으나..지도 상으로는 파악하기가 어렵네요..

근데..어라? 잠시만...

아...보니까 내려오는 길에 돌아가야 하는군요..!!!

그럼 얘기가 또 달라질 수 있을것 같습니다.

 

아....잘 보기 위해 옆으로 잡은거 빼고는...돌아가도 거리상 큰 차이는 없네요.

그냥 느낌상 돌아가는게 조금 짜증나기 때문에 1번으로 가려나..

 

확실한건...작은 수요(1000세대 정도)이기는 하나 아래 빨간색 길이 명당이네요. (아마 누가봐도 아실꺼예요^^;;;;;)

네이버 부동산을 통해 경매 물건의 대략 시세를 한번 가늠해 볼께요.

 

4층인데 7억5천에 올라와 있네요.

어우 근데 면적 차이가...519m2 대 67 m2 하면 매매 시세 가격은 대략 9천7백만원..? 음..

생각보다 낮은데요. 363/67 하면 1억 4천 만원 정도 나오네요. 이게 감정가랑 비슷한걸로 보이는데..

519/363m2은 계약/전용 면적을 칭하는건데..

경매 물건은 대지권/건물 면적이라고 나오네요...이건 좀 더 공부해 봐야겠습니다.

한블럭 밑에는 3층에 92.4 / 79.3 m2으로 월세 1000/100으로 잡혀있네요.

면적이 조금 헷갈리는데 보수적으로 보고 월세 700 / 70 정도로 잡아볼께요.

 

만약 최저 가격인 137,000,000원에 낙찰 받는다고 하면..

대출은 감정가 기준 70% 정도로 잡았을때..

대략 96,000,000 정도까지 볼 수 있을 것 같고..

실 투자금은 34,100,000 원에 수익율은 대략 13% ? 정도 잡을 수 있을것 같아요.

(이자비용 32만원, 순수익 38만원 정도..)

 

생각보다 높아서 조금 놀랬는데..(보수적으로 잡았다고 생각했는데도..)

취등록세랑 명도비, 미납 관리비를 잡아 본다면, 대략 월세로 2~3년분이 충당되어야 할것 같아요.

 

개인적인 생각으로 호수 하나가 나온것이 아니기 때문에..

1회 정도 유찰된다고 보면 적극적으로 도전해볼 만한 물건으로 보입니다. (지극히 개인적인 제 생각)

 

추가 고려사항은...

코로나로 인해 임차인을 쉽게 맞출 수 있는지...

임대차 보호법에 따라 월세가 많이 미납시에도 감당할 수 있는지...

실제 제가 생각한 유효수요가 맞는지..

주변시세 고려해서 면적은 잘 계산한건지..

예상한 대출이 잘 나올지..

 

중요한 임대료를 받고 임차인을 맞출 수 있는지...등등이겠네요.

 

공부하고 있지만 아직 갈길이 먼 것 같습니다. 계속 지켜보도록 하겠습니다.

지극히 개인적인 의견이니 혹 이글을 보시는 분은 이런 의견도 있다...정도로 참고만 하시면 될것 같습니다.

부족한 점이 보이거나 의견 있으시면 댓글로 달아주시면 공부해서 말씀드리겠습니다. (같이 공부해요!ㅎ)